Wo erfahre ich den Bodenrichtwert? Woher bekomme ich einen Grundbuchauszug? Und wie berechne ich die Nutzfläche? Lea von Pawlowski leitet die Abteilung für Grundsteuerfragen der HPO-Steuerberater in Flensburg und gibt Tipps.
Die meist gestellte Frage zur Grundsteuer ist simpel: „Können Sie mir helfen?“, sagt Lea von Pawlowski. Die angehende Betriebswirtin leitet die Abteilung für Grundsteuerfragen bei der Steuerberatungsfirma HPO und Partner in Flensburg.
Denn als zum letzten Mal die Werte für die Grundsteuer in Deutschland erhoben wurden, war das Jahr 1964. Praktisch niemand hat also Erfahrung mit der Grundsteuererklärung. „Entsprechend hoch ist das Aufkommen an Hilfegesuchen, darauf bereiten wir uns nun seit Oktober intensiv vor“, so Pawlowski.
Seit dem 1. Juli haben Besitzer von Grundstücken – bebaut oder unbebaut – Post vom Finanzamt erhalten, in der sie aufgefordert werden, bis zum 31. Oktober ihre Grundsteuererklärung abzugeben. „Ein sportlicher Termin“, sagt die Steuerexpertin.
Muss die Steuererklärung zwingend elektronisch abgegeben werden?
Zahlreiche Neukunden wenden sich mit Grundsteuerfragen an Pawlowskis Team. „Viele sind ältere Menschen, die überfordert mit der Anforderung sind, die Erklärung auf elektronischem Weg abzugeben.“ Zwar sei auch eine Abgabe in Papierform möglich, diese müsse aber extra beantragt werden und werde nur genehmigt, wenn es der Person wirklich nicht möglich ist, die elektronische Erklärung zu erstellen. Zum Beispiel wenn kein Computer oder Internet vorhanden sind und es auch keine Angehörigen gibt, die helfen können.
Die Erklärung in Papierform müssen sich die betroffenen selbst beim Finanzamt abholen. Dieser Sachverhalt legt schon einen Tipp nahe: „Wer die Grundsteuererklärung selbst und in Papierform machen möchte, der sollte sich die erforderlichen Unterlagen möglichst bald besorgen, rät die Steuerexpertin.
Für die Erklärung werden viele Unterlagen benötigt. Nicht jeder, hat diese zur Hand. Gerade bei älteren Häusern fehlten häufig Dokumente.
Was, wenn ich kein Grundbuchblatt habe?
„Als Steuerberater haben wir Zugriff auf das Register des Grundbuchamtes erhalten und sind berechtigt ein Grundbuchauszug zu bestellen“, so von Pawlowski. Alternativ dürfen das auch Notare machen oder eben jeder Eigentümer selbst. Selbst angeforderte Grundbuchauszüge kosten zehn Euro. Das Grundbuchamt ist im Amtsgericht Flensburg verortet und dementsprechend muss ein Auszug dort in Auftrag gegeben werden.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert zur Bestimmung des Werts von Grundstücken. Er wird in Euro je Quadratmeter angegeben und ist abhängig von der Lage des Grundstücks in der Stadt. Von Pawlowski: „Ein Grundstück direkt am Hafen zum Beispiel ist mehr Wert als ein Grundstück am Stadtrand.“ Dieser Wert sei einfach zu ermitteln: „Er kann regelmäßig und kostenfrei für jede Straße, jedes Gebiet über das System des Landes abgerufen werden.“ Zu finden ist er im Digitalen Atlas Nord unter folgendem Link: https://danord.gdi-sh.de/viewer/resources/apps/bodenrichtwertefuergrundsteuerzweckesh/index.html?lang=de#/
Dort ist Flensburg in Stadtteile eingeteilt. In jedem findet sich eine Bezeichnung in einem Bruch: Aus einer Zahl im Nenner – nämlich dem Bodenrichtwert – und einer Bezeichnung im Zähler, die Aufschluss über die vorrangige Nutzung der Fläche gibt. In städtischen Gebieten sind das meist Wohn-, Misch- und Gewerbegebiete.
Im Stadtteil Duburg zum Beispiel ist 145/W MFH angegeben. Das bedeutet, dass hier ein aktueller Bodenrichtwert von 145 Euro pro Quadratmeter gilt und der Stadtteil überwiegend als Wohnbaufläche (W) mit Mehrfamilienhäusern (MFH) genutzt wird. Die Westliche Höhe hat zwei Werte: Durchschnittlich 220 Euro pro Quadratmeter auf Wohnbaufläche mit Mehrfamilienhäusern (220/W MFH) und 260 Euro auf Wohnbaufläche mit Einfamilienhäusern (260/M EFH).
Übrigens: Der Bodenrichtwert ist nicht gleich der tatsächliche Verkehrswert der Grundstücke. Dieser ist von weiteren Faktoren abhängig und liegt in der Regel deutlich über dem Bodenrichtwert. Aber der Bodenrichtwert kann als Basis für die Verkehrswert-Ermittlung dienen.
Wie ermittle ich die Wohnfläche?
Die Angaben zu den Quadratmetern haben erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Deshalb sollten die Flächen auch im eigenen Interesse sorgfältig ermittelt werden. Je nach Art des Gebäudes sind nur die Wohnfläche, Nutzfläche oder beide Angaben nötig. Das ist nicht immer ganz einfach, denn man muss wissen, was Wohn- und was Nutzfläche ist und auch Faktoren wie Dachschrägen müssen berücksichtigt werden.
Laut von Pawlowski sollten die entsprechenden Angaben im Kaufvertrag der Immobilie oder auch in den Bauunterlagen, zum Beispiel in der Wohnflächenberechnung des Architekten, stehen.
Wer keine Unterlagen hat, aus denen die Quadratmeterangaben hervorgehen hat zwei Möglichkeiten: Einen Architekten beauftragen, der eine Wohnflächenberechnung vornimmt oder selbst das Maßband anlegen.
Wohnfläche selbst ermitteln?
Aber ist das sicher? Die Steuerexpertin weist darauf hin, dass sie hier nicht auf Erfahrungen zurückgreifen kann, einfach, weil die Grundsteuererklärung seit den 60er Jahren nicht gemacht werden musste. „Aber ich schätze das so ein, dass es am Ende nicht auf den letzten Zentimeter ankommen wird.“ Denn wenn man sich vorstelle, dass sich jetzt tausende von Hausbesitzern an Architekten wenden, wären diese völlig überlastet und die Wartezeiten würden die Abgabefristen weit überschreiten.
„Ich würde dazu raten, gut zu dokumentieren, wie die Ausmessung und Berechnung vorgenommen wurde, damit dies im Zweifelsfall nachvollziehbar ist“, rät von Pawlowski.
Wo kann ich weitere Fragen stellen?
Für wen die Anforderungen dennoch zu kompliziert und zu schwer zu durchblicken sind, der kann sich zum Beispiel an seien Steuerberater oder einen Steuerberater wenden, der Leistungen zur Grundsteuererklärung anbietet. Alternativ hat aber auch das Finanzamt Flensburg eigens für Grundsteuerfragen eine Hotline eingerichtet, die unter der Telefonnummer 0461/813-160 erreichbar ist.